最近，身边的作妖住朋友芳芳整个人都不好了；

每次见面，我都能从她的上海言语中感受到浓浓的纠结和恐慌。

她赶在20年年初，家长为了女儿上学买入对口田外银都校区＋田园外国语中学的房东疯狂老破小，用来挂户口；

今年女儿刚上小学，作妖住原来对这套房子也没有太多想法；

想着就是上海给女儿用来上学的，只要不跌破买入价也就无所谓。家长

但是房东疯狂最近刷挂牌价，整个小区一下子出来了4套低价房源；

都比她买入价还要低，作妖住这个砸盘的上海节奏让她恐慌起来。

甚至动起了降价卖房的家长打算，想要抢跑在前面。房东疯狂

但现在的作妖住价格又下不去手，还要考虑孩子之后的上海读书问题......

脑子变成了麻花，两个字焦虑就差写在脸上......

1、为何如此焦虑？

朋友芳芳为什么突然这么焦虑。

主要原因是因为新挂出来的4套房源刷新了她对市场的认知。

认知中她的买入价是可以保住的。

因为她买入的时间节点2020年2月，其实是一个不错的时机。

从大的楼市周期看：

从2019年3月到2020年11月，是上海楼市的启动期；

启动期量升价平，紧接着进入了爆发期，量价齐升。

从XQ房的涨跌来看：

从2020年3月，民办摇号入学、公民同招几记重锤砸向民办，公办学区推高；

一时间老破小学区价格猛涨，一房难求。

芳芳早在19年年底，就听到了政策的风声，开始紧锣密鼓地寻觅合适的房源；

2020年2月份看了一套对口房源，当场谈判当场签合同。

因为当时已经明显的感受到市场上的低价房源清的很快，果然买完没多久就大涨；

不管是大的楼市周期还是XQ房的涨跌走势中，她都抢占了一点先机，在大涨之前买进。

对比21年最高峰成交价，涨幅60%多；

后面哪怕在中考细则调整，三价取低之后老破小泡沫出清，也没有低于买入价的挂牌，所以云淡风轻。

而现如今公积金贷款年限调整、认房不认贷等刺激楼市政策相继出台，小区挂牌价却越挂越低。

实在匪夷所思。

2、学区的锅？

作为XQ房，每每大幅降价，对口学校质量总要拿出来溜溜，背个锅。

尤其是第一次出成绩的新建校，无数双眼睛盯着，直接关联对口学区房价的涨跌。

芳芳买的老破小是银都新村，对口的初中是田园外国语中学；

由星河湾委托管理，是2019年的新建校，也就是说今年刚刚好是第一届学生中考。

这砸盘节奏，难道考砸了？

那我们就从今年的名额分配到校分数（唯一官方发布可以大致判断学校水平的参考数据），来看看田园外中的表现。

田园外国语中学在闵行49所公办初中终到校均分排名中位列第5，不仅不差，还很优秀。

颛桥2019年同时招办的新建校七宝鑫都，坊间认为的七宝中学亲儿子却被甩在后面，到校均分排名第18。

我们再筛选各所初中在“一梯队高中”和“二梯队高中”的到校名额录取最低分，并计算了这两个分数线的差额；

以此来观察一所初中头部学生和中上段学生的差距情况。

田园外中高分段分数线排第4，低分段分数线排第3，高低分分数线差额12.5分；

学校的优质学生储量比较丰富，学生之间虽有一定断层，但落差没有太大；第一年中考成绩称得上可圈可点。

板块内的竞争对手也就颛桥中学，上宝中学兼任颛桥中学校监之后，今年的中考成绩在各个口径都很亮眼。

近两年上新的高品质住宅颛桥紫薇花园，对口颛桥中学，更是进一步推高的学校的热度。

其对口的挂学区老破小200万左右的均价就能拿下，可能会对XQ房家长产生一定的分流。

但也不至于引发短期突然砸盘的现象。

很明显，这个锅，我学区不背。

3、羊毛出在羊身上，自制性恐慌！

既然不是学区问题，那再来简析一下房源。

扒一扒四套低价房源的基本信息，不扒不知道，一扒还真是吓一跳。

4套房子，其中3套房子，要么不满五，要么有抵押；

最便宜的190万的那套房源刚满两年，总价200万不到的房子抵押139万，硬伤拉满。

而且4套房子都是清一色的6层楼梯房的顶楼。

我一直和会员说，买二手房千万别只看房价。

像这种无电梯的老公房，3/4楼永远是最好卖的，价格也最贵，而6楼一般都是小区价格最低的那套。

而买房的成本更是包括了房屋总价+贷款本金及利息+中介费+交易税费+手续费（杂）。

其中最大的隐形变量便是税费；

个人所得税是不是满五唯一，这其中个人所得税就是至少几个W的差距。（原则上是上家承担个人所得税，但现在基本都是买家为此买单）

不满五的情况下，更是需要全额征收增值税；

把各种税费都加上，统筹来看，你以为的低价房源极有可能是个大坑。

而所谓的抵押房源，对客户的付款方式比较高，同时存在一定的交易风险，本来就不受买房人待见；

着急出手的房东自然只能自砍一刀，以小区最低价博眼球、博流量了。

羊毛出在羊身上，一切的不合理都是有迹可循，事出有因。

4、慌不择时？理清思路！

朋友芳芳在这一番梳理之后，淡定了很多。

像芳芳这种因为小区砸盘，陷入恐慌，想从众降价抛盘想法的房东不在少数。

但我要说的是：不要慌不择时，非必要别卖房。

如果你是卖房置换，还能享受到认房不认贷的政策福利，那么当下是一个好的时机；

但是切勿随意定价，陷入小区低价房源的恐慌中；

明确自己在小区内同等户型、同等条件的房源竞品；

如果你的价格已经最低，就没必要继续降，因为市场是没有底的。

当然你需要同步在市场上筛选有性价比的房子，以买定卖；

一旦你找到了便宜的房子，就可以迅速调价，利用剪刀差，完成置换。

另外对于有升学需求的家长，对于时间的衔接，对于基于择区择校的房源筛选则要一起统筹。

如果不是置换，仅仅是为了套现离场，那我并不建议你卖房。

现如今不明真相就开始从众砸盘的人太多了，价格挤兑真的很恐怖；

卖在低点，带血离场，筹码散尽，你还能有翻身的机会吗？

楼市的组合拳接连在出，虽然还没有明显的提效。

但你别忘记，楼市有周期，政策的叠加效应终会在某一刻触发。

买在无人问津时，卖在人声鼎沸处，可别傻兮兮的割肉跑路了！

如今的市场，置换才是主旋律；

买了XQ房的家长也并非都是一锤定音的买卖，幼升小、小升初阶段后依然有窗口期，实现劣势资产向优质资产的置换。